Hablar de Vallejo ya no es hablar de una “zona industrial” en el sentido tradicional. Hoy, Vallejo se entiende mejor como zona de cobertura: un punto estratégico dentro de la ciudad desde donde es posible sostener operaciones que viven de algo muy simple (y muy exigente): cumplir promesas en tiempo.
En un entorno donde el e-commerce, la reposición retail y la paquetería compiten por velocidad y confiabilidad, la ubicación deja de ser un atributo comercial y se convierte en una ventaja operativa medible. Y en ese juego, el concepto clave es infill.
¿Qué significa “infill” en logística urbana?
“Infill” es operar dentro del mapa real de demanda, no únicamente donde el suelo es más barato. Es estar cerca del consumidor final para reducir distancia, variabilidad y fricción operativa.
En una ciudad como CDMX, donde el tráfico cambia por hora, obra, eventos, restricciones y horarios, la cercanía no solo reduce minutos: reduce incertidumbre. Y la incertidumbre es el enemigo número uno de la última milla.
Cuando una operación está bien posicionada en una zona infill como Vallejo, se vuelve más fácil:
- sostener ventanas de entrega,
- planear rutas con mayor precisión,
- mejorar productividad de flota y repartidores,
- reducir reintentos y devoluciones.
El KPI real no es la renta por m²: es el tiempo
A menudo se compara Vallejo vs periferia con un enfoque de costo de renta. Pero en last mile, el indicador que realmente define el desempeño no es “$ por metro”, sino tiempo por entrega y consistencia de servicio.
Tres métricas operativas suelen reflejarlo mejor:
1) Tiempo puerta a puerta
Lo que tarda un paquete desde que sale del inmueble hasta que llega a la zona de entrega.
2) Tiempo de salida
Desde que una unidad entra a muelle, se carga, y logra incorporarse a vialidades sin perderse en filas o maniobras complicadas.
3) Tiempo de ciclo
Recibo → clasificación → despacho.
En operaciones de alta rotación, esta es la métrica que más rápido “cobra” los errores de layout, muelles o staging.
Un inmueble en zona urbana puede no ser “más rápido” en todas las horas del día, pero sí tiende a ser más predecible. Y esa predictibilidad permite diseñar olas de salida, turnos y capacidades con menos margen de error.
La ciudad penaliza la improvisación
Operar en infill trae beneficios… pero también exige disciplina. En una zona urbana, lo que se improvisa se paga con:
- filas en la calle,
- conflictos con vecinos/autoridad,
- retrasos de entrada y salida,
- saturación de patios,
- mayor riesgo operativo y de seguridad.
Por eso, Vallejo no es para un modelo “de almacenar” como objetivo principal. Vallejo es para mover.
Cuando el inmueble está bien pensado para operación urbana, la logística se mantiene dentro de los límites del predio, y eso hace la diferencia.
¿Qué hace que un edificio “funcione” en Vallejo?
Para que la ubicación realmente se convierta en ventaja, el inmueble debe facilitar velocidad y convivencia de flujos. En la práctica, lo que más impacta es:
1) Accesos y restricciones reales (no teóricas)
No basta con “estar cerca”. Hay que considerar:
- vueltas y radios de giro,
- horarios de restricción,
- puntos de conflicto (retornos, cruces),
- impacto urbano en picos de operación.
2) Patios y maniobras suficientes para no “hacer fila”
En operación last mile, la fila mata la promesa. Si la unidad tarda en entrar o en acomodarse, todo el día se atrasa. La capacidad de maniobra y el orden en patios es un KPI silencioso.
3) Capacidad de muelles alineada al mix real de vehículos
En la última milla no todo es tráiler. La mezcla suele incluir:
- tráiler y torton (abasto),
- van y unidades ligeras (distribución),
- última milla (rutas cortas).
El edificio debe soportar esa convivencia sin fricción.
4) Staging y layout orientado a rotación
Una operación urbana necesita áreas claras para:
- recepción,
- clasificación,
- staging de salida,
- devoluciones (que son parte del negocio, no “excepción”).
Cuando staging se queda corto, el almacén se vuelve un cuello de botella aunque la ubicación sea perfecta.
5) Seguridad operativa adaptada a alta rotación
Más movimiento = más riesgo si no hay control:
- accesos por oleadas,
- rutas separadas peatón/vehículo,
- control de proveedores y 3PL,
- CCTV, iluminación, procedimientos.
En infill, seguridad no es “extra”: es continuidad operativa.
Conectividad “real”, no solo buena dirección
Vallejo destaca porque no se trata de una ubicación “bonita”: se trata de conectividad útil para el día a día:
- vías primarias para distribuir,
- rutas alternativas ante cierres/obra,
- accesibilidad para diferentes unidades,
- cercanía a mano de obra.
En operación urbana, cada minuto cuenta… y cada vuelta imposible también.
¿Quién gana con una estrategia infill en Vallejo?
Vallejo suele ser una excelente decisión para operaciones como:
- e-commerce con promesa same-day / next-day,
- paquetería y 3PL con muchas rutas cortas,
- retail con reposición rápida (tienda y dark store),
- cross-dock / sortation (alta rotación y volumen),
- operación de devoluciones eficiente (reverse logistics).
Si tu modelo depende de velocidad + confiabilidad, el infill deja de ser una “opción premium” y se vuelve estrategia.
Conclusión: Vallejo no se vende en metros, se vende en minutos
En la logística urbana, el activo más valioso no siempre es el m². Es el tiempo: tiempo de salida, tiempo de ruta, tiempo de ciclo, tiempo para cumplir la promesa.
Vallejo funciona porque convierte cercanía en control.
Y cuando un inmueble está bien preparado para operar sin fricción, esa cercanía se traduce en productividad, consistencia y mejor servicio.
Si tu operación requiere cobertura real en CDMX Norte, la conversación no empieza en la renta por metro: empieza en tus tiempos objetivo, tu mix de vehículos y tu ritmo de rotación.
Solicita un recorrido en nuestros parques: ebecerril@odonnell.com.mx, Cel 56 4160 1673
