Por: Sofía Díaz

Cada diciembre parece magia: millones de hogares, un solo día y una promesa de entrega que nunca falla. Pero detrás del mito, la historia de Santa Claus es, en realidad, la narrativa logística perfecta: planeación anticipada, picos estacionales, distribución geográfica y entrega final en la “última milla”. 

Si pensamos su operación desde México, ¿cómo tendría que estructurarla para cumplir en una sola noche? 

  1. Peak season: la Navidad es la temporada alta definitiva 

Santa no opera todo el año, sino que concentra el cien por ciento del volumen en una noche. Eso lo convierte, por definición, en una cadena logística estacional que requiere inventario adelantado, capacidad extra, ventanas de entrega precisas y una estructura capaz de manejar un pico de demanda que no admite errores ni retrasos. 

Lo que para muchos operadores logísticos es un cierre de temporada, para Santa es la temporada completa. 

  1. Dónde estarían sus centros de distribución 

Si Santa quisiera cubrir el territorio mexicano, necesitaría nodos estratégicos de alcance nacional y microhubs urbanos para cerrar la entrega final. Probablemente su red se vería así: 

  • Centro (Valle de México): distribución nacional y cruce de rutas hacia todo el país. 
  • Occidente (Guadalajara): abastecimiento de una de las zonas metropolitanas más grandes y de alta densidad de consumo. 
  • Norte (Monterrey): conexión industrial y acceso a corredores carreteros que enlazan manufactura, exportación y ciudades fronterizas. 
  • Centro–Bajío (Querétaro / Guanajuato): nodo logístico en expansión, con manufactura, infraestructura carretera y ubicación estratégica para redistribuir hacia norte, occidente y centro. 
  • Hubs urbanos en las principales ciudades para atender la última milla con rapidez y precisión. 

Con esa estructura, Santa podría reducir tiempos, dividir volúmenes y cubrir zonas densas sin saturar un solo punto. 

Submercados clave en la Zona Metropolitana del Valle de México 

Si nos enfocamos en la ZMVM, Santa necesitaría apoyarse en submercados industriales con acceso estratégico, conectividad carretera y cercanía a zonas densas. Los principales serían: 

  • Vallejo–Azcapotzalco: cercanía urbana y acceso directo a la última milla en Ciudad de México, ideal para microcentros de distribución. 
  • Naucalpan y Tlalnepantla: infraestructura industrial consolidada y acceso inmediato hacia el poniente y el norte metropolitano, permitiendo abastecer zonas densas sin entrar por completo a la ciudad. 
  • CTT (Cuautitlán–Tultitlán–Tepotzotlán): corredor logístico por excelencia, con capacidad para inventario de alto volumen y distribución nacional. 

Estos submercados le permitirían segmentar la operación: almacenamiento de gran escala, distribución urbana y entrega final, según la densidad de demanda. 

  1. Última milla navideña 

La entrega final es el mayor desafío de cualquier operación logística, y en Navidad aún más. No se trata solamente de mover mercancía entre ciudades, sino de entrar a la estructura urbana: tráfico, horarios restringidos, distancias cortas pero lentas y una fuerte concentración de demanda en zonas muy específicas. 

Por eso, una red urbana bien ubicada es esencial. En la Ciudad de México, Santa requeriría naves dentro de la ciudad: espacios que permitan recibir, clasificar y despachar mercancía en ventanas de tiempo muy reducidas. 

Proyectos como OD Vallejo, OD Tlalpan o OD888 representan el tipo de ubicaciones que necesitaría: activos urbanos, con accesos eficientes, pensados para procesos ágiles y diseñados para abastecer zonas densas sin perder velocidad. 

La última milla navideña no depende tanto de distancia, sino de proximidad y capacidad de respuesta. Sin activos urbanos estratégicos, ninguna operación podría cumplir el nivel de servicio que exige la noche del 24 de diciembre. 

  1. Infraestructura especial 

Atender un pico concentrado como la noche del 24 de diciembre exige infraestructura preparada para manejar altos volúmenes en periodos muy cortos. Esto implica espacios con capacidad para incrementar la rotación, ampliar flujos operativos y adaptar procesos de clasificación y envío según la demanda. 

La operación también requiere condiciones específicas: áreas con control de temperatura para productos sensibles, zonas destinadas a manipulación intensiva, vialidades amplias para entradas y salidas continuas y sistemas de seguridad que soporten un movimiento extraordinario de mercancía. 

Para lograrlo, Santa tendría que planear con meses de anticipación y almacenar en ubicaciones con espacio suficiente, accesibilidad eficiente y características que permitan absorber un pico temporal sin comprometer la continuidad operativa. 

  1. La operación del 24 de diciembre 

La planificación anticipada sería clave: 

  • acopio meses antes, 
  • distribución regional semanas antes, 
  • abastecimiento urbano días antes, 
  • entrega final sólo la noche del 24 de diciembre. 

Sin esa preparación previa, ninguna red podría completar la cobertura en una sola ventana de tiempo. 

  1. ¿Magia? No exactamente 

Santa Claus es, en sentido práctico, la metáfora de una cadena logística excepcional: demanda anticipada, inventario colocado por adelantado, centros estratégicos, última milla eficiente y promesa garantizada. 

Le llamamos magia, pero en la vida real es planeación, infraestructura y ejecución. 

  1. Conclusión 

Si Santa Claus operara en México, necesitaría una red logística muy parecida a la de cualquier organización que busca cumplir picos estacionales y entregas urbanas: planificación, hubs regionales, última milla cercana al consumidor y capacidad suficiente para un día que no admite retrasos. 

Al final, el éxito de la Navidad no está en volar, sino en llegar a tiempo. 

En logística, cada minuto cuenta. Pero más allá de la tecnología o del número de andenes, existe un factor que define la verdadera eficiencia de una operación: la capacidad del espacio para permitir que todo fluya sin fricciones.
Un parque industrial bien diseñado no solo aloja mercancía… facilita el movimiento.

En O’Donnell, este principio guía cada uno de nuestros desarrollos. No se trata de metros cuadrados, sino de cómo esos metros permiten maniobrar, cargar, descargar, girar, estacionar y entrar y salir con precisión. Esa es la diferencia entre un espacio que solo “funciona” y uno que realmente optimiza operaciones.

1. Maniobras amplias: mover un tráiler sin estrés

Una operación eficiente empieza en el patio.
Cuando un camión puede girar, alinear y entrar al andén sin maniobras innecesarias, se reduce el tiempo de ciclo, se evitan accidentes y se mantiene el ritmo de entrega.

En parques como OD Vallejo y OD Tlalpan, los patios amplios y la geometría pensada para tráileres de cualquier tamaño permiten una circulación continua, incluso en horas pico.
Es espacio que no solo se ve… se siente.

2. Andenes que no solo reciben: impulsan el flujo

Un andén bien diseñado acelera la operación más de lo que se piensa.

  • Niveles correctos
  • Separaciones adecuadas
  • Knock-outs para expansión
  • Rampas drive-in para vehículos menores
  • Iluminación y ventilación optimizadas

Este tipo de infraestructura permite que los equipos de carga trabajen con seguridad y que las empresas puedan mover más volumen en menos tiempo.

3. Accesos eficientes para entradas y salidas continuas

No hay operación fluida sin accesos inteligentes.
En las zonas urbanas, como el corredor Vallejo o el sur de CDMX, el diseño de entradas y salidas es clave para evitar filas, retrasos y cuellos de botella.

Por eso los desarrollos de O’Donnell incorporan:

  • Calles internas amplias
  • Control de seguridad ágil

Es logística urbana que funciona a la primera.

4. Espacios que se adaptan al ritmo de cada empresa

No existe una sola manera de operar.
Por eso, un parque industrial moderno debe acompañar la operación, no limitarla.

Los edificios de O’Donnell están pensados para configurarse según la necesidad de cada cliente:

  • Fulfillment urbano
  • Microfulfillment
  • 3PL y cross-docking
  • Distribución regional
  • Espacios flexibles para operaciones que cambian rápido.

5. Al final, se trata de eficiencia en movimiento

Cuando todo fluye, la operación es más rápida, más segura y más rentable.
Ese es el valor de un parque diseñado para moverse: cada decisión arquitectónica y cada metro cuadrado está pensado para reducir fricción y aumentar productividad.

En un mercado donde la velocidad importa, el diseño hace la diferencia.

Conoce cómo un parque industrial diseñado para moverse puede transformar tu operación.
Conoce nuestros desarrollos en CDMX y área metropolitana.

La historia del microfulfillment: de la bodega tradicional al corazón de la ciudad

Martes 4 de noviembre

Durante décadas, la cadena logística se construyó con un principio claro: operar lejos de la ciudad, en grandes centros de distribución en las periferias. Espacio abundante, costos más bajos y rutas amplias hacían sentido para un modelo diseñado para mover mercancías a tiendas físicas.

Pero el mundo cambió.

Del “just-in-case” al “just-in-time” urbano

Con el auge del e-commerce y después, con la aceleración que trajo la pandemia las reglas se reescribieron. Ya no se trataba sólo de entregar rápido… sino de entregar casi en tiempo real.

El consumidor empezó a esperar:

  • compras en minutos,
  • disponibilidad inmediata,
  • devoluciones fáciles,
  • entregas sostenibles.

Así nació la presión por tener inventario más cerca del cliente, no a kilómetros de distancia.

Y con eso, la palabra clave: proximidad.

El nacimiento del microfulfillment

A partir de 2016-2017 las primeras startups y retailers globales experimentaron con un concepto innovador: pequeños centros de fulfill­ment dentro o muy cerca de las ciudades, altamente automatizados, que combinan eficiencia con rapidez y ubicaciones estratégicas.

La tendencia explotó cuando:

  • Amazon lanzó sus primeros centros urbanos avanzados,
  • Los dark stores y last-mile hubs se volvieron parte del paisaje urbano.

La lógica era simple: “Si el cliente está en la ciudad, la operación también.”

El modelo MFC hoy

Los microfulfillment centers se convirtieron en infraestructura crítica para:

  • e-commerce,
  • quick commerce,
  • grocery,
  • 3PLs,
  • salud y farmacias,
  • marcas direct-to-consumer.

Un MFC típico ofrece:

  • automatización compacta (shuttles, miniloads, AMRs, sorters),
  • software predictivo,
  • picking híbrido (humano + robot),
  • integración con entregas de última milla.

Y sobre todo: velocidad + eficiencia en espacios urbanos premium.

Por qué México está viviendo su momento

Luego llegó el nearshoring, y con él, una nueva etapa para la logística en México.

Hoy México no solo es plataforma de manufactura global, también es:

  • centro logístico regional,
  • base de operaciones e-commerce para Latam,
  • mercado urbano masivo.

La Ciudad de México, con más de 22 millones de habitantes en la zona metropolitana, es el laboratorio perfecto: demanda altísima, tiempos de entrega cada vez más exigentes y necesidad de infraestructura moderna dentro de la ciudad.

Microfulfillment en la CDMX: espacios estratégicos

Los grandes jugadores ya lo entendieron: la logística urbana es ventaja competitiva.

Parques como:

  • OD 888— parque logístico norte, industria, conectividad y rehabilitación urbana.
  • OD Tlalpan — sur de la ciudad, metro, comercios, con espacio flexible para tecnología y operaciones urbanas.
  • OD Vallejo — hub logístico dentro de la ciudad, infraestructura moderna, cercanía laboral y acceso a los principales corredores industriales.

representan la evolución natural del mercado: espacios diseñados para operaciones eficientes, seguras y modernas en zonas centrales.

No todas las naves pueden operar microfulfillment. Se requiere:

  • infraestructura robusta,
  • accesos,
  • servicios,
  • seguridad,
  • operación clara y profesional,
  • visión institucional.

Eso explica por qué las marcas líderes buscan espacios preparados para la innovación logística.

Lo que viene

El futuro del fulfillment está aquí y tiene tres claves:

  1. Cercanía al cliente
  2. Tecnología integrada
  3. Espacios urbanos inteligentes e institucionales

Microfulfillment no es una tendencia:
es la nueva infraestructura de las ciudades modernas.

Y apenas estamos empezando.

En la ciudad, cada minuto cuenta.
La logística del futuro nace donde vive el consumidor

Martes 21 de octubre 

Escrito por Sofía Díaz Miranda, Asociada en O´Donnell 

La sustentabilidad no siempre se mide en paneles solares o techos verdes. A veces está en decisiones silenciosas: en la forma en que se diseña, se construye o se elige la ubicación de un proyecto. 

En O’Donnell creemos que la sustentabilidad empieza desde la planeación. Que construir mejor significa pensar en eficiencia, en ubicación, en materiales y en cómo un edificio puede consumir menos energía, usar menos agua y tener una vida útil más larga. 

Por eso, proyectos como OD888, OD La Laguna y OD Tlalpan cuentan con la certificación EDGE, una herramienta del Grupo del Banco Mundial (IFC) que evalúa el ahorro energético, el consumo de agua y la eficiencia en materiales. Algunas de estas naves alcanzaron el nivel EDGE Advanced, con reducciones de hasta 45% en energía, 52% en agua y 99% en energía incorporada en materiales. 

Más allá del reconocimiento, estas certificaciones reflejan una forma integral de hacer las cosas: desarrollar parques industriales eficientes, bien ubicados y diseñados para durar. La sustentabilidad también está en las decisiones que mejoran la operación, optimizan recursos y generan valor para las empresas, las personas y la ciudad. 

En el caso de OD Tlalpan, se recuperó un antiguo campus farmacéutico para convertirlo en un parque industrial moderno. Su ubicación, junto al Metro General Anaya, el Metrobús y otras rutas de transporte público, promueve la movilidad sustentable y reduce la dependencia del automóvil. Además, el proyecto incorpora un área comercial y espacios con arte que integran al entorno y a la comunidad, haciendo del parque un espacio más funcional y humano. 

En O’Donnell, cada proyecto es una oportunidad para mejorar el entorno y elevar el estándar del desarrollo industrial en México. Porque al final, la verdadera sustentabilidad se construye. 

En 2022, O’Donnell adquirió el antiguo campus corporativo de Novartis, ubicado en Calzada de Tlalpan 1779. Por años, este espacio fue la sede de una de las farmacéuticas más importantes del mundo; un punto emblemático del sur de la ciudad que permanecía en pausa, hasta que O’Donnell vio en él el potencial de un espacio con historia, ubicación privilegiada y excelente conectividad. La idea no era solo reutilizar un inmueble, sino darle un nuevo propósito y extender la vida útil de una infraestructura que seguía teniendo valor. 

El resultado fue un concepto mixto que combina área industrial y comercial, adaptándose a las nuevas dinámicas urbanas de la Ciudad de México: espacios productivos, bien ubicados y con servicios alrededor. 

Además de su valor funcional, OD Tlalpan conserva una parte importante de la historia arquitectónica y artística del país. El conjunto cuenta con elementos protegidos por el INBAL, entre ellos las cúpulas parabólicas del edificio 6, obra del arquitecto Félix Candela, y un mural de tres caras de José Chávez Morado dedicado a la medicina prehispánica. Una de las caras de la obra puede apreciarse hoy desde el interior del nuevo Tim Hortons, que acaba de abrir sus puertas dentro del desarrollo, creando un diálogo único entre el arte del siglo XX y la vida urbana actual. 

El entorno de OD Tlalpan refuerza su carácter estratégico. En un radio de ocho kilómetros viven más de 1.2 millones de personas, en colonias de uso mixto y perfil activo como Campestre Churubusco, Portales Norte, Espartaco y Coyoacán. La cercanía con Ciudad Universitaria, Calzada de Miramontes y la estación General Anaya del Metro genera un flujo constante de residentes, estudiantes y trabajadores que transitan la zona todos los días. Este dinamismo urbano sostiene tanto la operación industrial como la actividad comercial del parque. 

En la parte industrial operan compañías como Amazon, Byrne y Kuehne + Nagel, mientras que la zona comercial reúne una mezcla de marcas que fortalecen la experiencia cotidiana: Oxxo, Forever Living, Wingstop, Domino’s, Smart Fit, Panfilo y el recién inaugurado Tim Hortons. 

Donde antes existía un solo corporativo, hoy hay un espacio que combina productividad, historia y comunidad. OD Tlalpan es un ejemplo de cómo O’Donnell da nueva vida a ubicaciones emblemáticas, preservando su valor y adaptándolas al presente. 

El last mile o última milla es la etapa final de la cadena logística: el recorrido que lleva los productos desde un centro de distribución hasta el consumidor final. En una ciudad como la CDMX, donde la densidad y el tráfico son constantes, esta fase se ha convertido en un punto crítico para lograr entregas rápidas y eficientes. 

El crecimiento del e-commerce transformó la forma en que las empresas eligen y operan sus espacios. Hoy, la prioridad es estar más cerca de los puntos de consumo, reducir tiempos de traslado y optimizar costos. Esto impulsó el desarrollo de proyectos industriales dentro de la ciudad y accesos estratégicos. 

Una nave last mile se distingue por características muy específicas: 

  • Ubicación estratégica dentro de la ciudad, para acercar los productos al consumidor final. 
  • Accesos y conectividad con vialidades principales que facilitan las entregas urbanas. 
  • Espacios flexibles y eficientes, con módulos adaptables y alturas moderadas. 
  • Diseño integrado al entorno urbano y bajo impacto visual. 
  • Infraestructura moderna, iluminación eficiente, certificaciones sustentables y operaciones 24/7. 
  • Cercanía a talento y servicios, con acceso a transporte público y zonas habitacionales. 

Con OD888, O’Donnell desarrolló uno de los primeros proyectos last mile de la CDMX. Ubicado en la alcaldía Gustavo A. Madero, el complejo combina conectividad, infraestructura de clase A y un diseño funcional dentro de un entorno urbano, convirtiéndose en un referente para la logística de última milla. 

Actualmente, O’Donnell continúa fortaleciendo su enfoque en este segmento con proyectos como OD Tlalpan y OD Vallejo, diseñados para responder a las necesidades de distribución, comercio electrónico y logística urbana. Cercanía, eficiencia y visión de largo plazo son los pilares que consolidan a O’Donnell como un desarrollador pionero en soluciones last mile en la Ciudad de México. 

30 años de O’Donnell: pasado, presente y futuro del real estate industrial

Este 2025 cumplimos 30 años en O’Donnell. Durante estas tres décadas hemos acompañado a empresas nacionales e internacionales a crecer en México, desarrollando espacios industriales que se convierten en piezas clave para su operación y competitividad.

Queremos aprovechar este aniversario para compartir no solo lo que hemos logrado, sino también lo que viene. Por eso lanzamos este blog: un espacio semanal donde hablaremos de tendencias, aprendizajes y visión del mercado industrial en México.

Pasado: el inicio de una visión

Nuestra historia comenzó en 1994, cuando David O’Donnell fundó la empresa convencido de que México podía convertirse en un punto estratégico para el desarrollo industrial y logístico. Ese mismo año arrancamos en Querétaro con el Parque Industrial O’Donnell Aeropuerto, teniendo a Johnson Controls como primer cliente.

En 2003 firmamos el primer programa de co-inversión de Prudential Real Estate Investors en América Latina, en 2005 iniciamos el Parque Logístico Cuautitlán (OCPL) y en 2014 desarrollamos en Puebla un parque de proveedores just-in-time para Audi, consolidando nuestra capacidad de atender proyectos de gran escala y complejidad.

Presente: un mercado en transformación

Treinta años después, O’Donnell se ha consolidado como un referente en el desarrollo industrial en México. Nuestros proyectos responden a la creciente demanda por espacios modernos que impulsan la competitividad de las empresas.

En 2018 colocamos en la Bolsa Mexicana de Valores el CKD ODOCK18, lo que abrió una nueva etapa de crecimiento con financiamiento institucional. Más recientemente, proyectos como OD888, OD Tlalpan y OD Vallejo reflejan nuestra capacidad de adaptarnos a las necesidades del mercado.

En 2024 concretamos la venta de Puente México a FIBRA Prologis, una de las transacciones más relevantes del sector, que confirma la solidez y atractivo de nuestro portafolio.

Futuro: construir lo que viene

En 2025 abrimos un nuevo capítulo con el levantamiento de capital para nuestro nuevo fondo, diseñado para seguir desarrollando proyectos que respondan a la dinámica del nearshoring y al crecimiento del comercio electrónico.

El futuro del real estate industrial en México exigirá innovación y eficiencia. En O’Donnell asumimos ese compromiso con la misma visión que nos ha guiado desde 1994: crear espacios que impulsen a nuestros clientes y fortalezcan la competitividad del país.