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El comercio electrónico está redibujando el mapa logístico del país. Entender cómo y dónde, impacta en la demanda de naves industriales es hoy una ventaja competitiva para cualquier empresa

Un mercado que no para de crecer

El comercio electrónico en México vivió una transformación sin precedentes desde 2020. En ese año, impulsado por la pandemia, el sector creció un 81%, pasando de 316 mil millones de pesos a alcanzar los 941 mil millones de pesos en 2025. En apenas cinco años, el volumen prácticamente se triplicó.

Este crecimiento no ocurre en el vacío. Cada compra en línea implica una cadena de procesos físicos: almacenamiento, preparación, empaque y entrega. Y todos esos procesos requieren espacio industrial. La pregunta es: ¿cuánto espacio, de qué tipo y dónde?

El motor detrás de la demanda industrial en CDMX

El dato es contundente: el sector logístico y de e-commerce representó el 53% de la actividad total en la comercialización de naves industriales en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México en 2024, superando incluso a la manufactura tradicional en este corredor.

Empresas como Mercado Libre, Amazon, Walmart, Coppel, Liverpool y AliExpress han arrendado más de 1.1 millones de metros cuadrados de superficie industrial entre 2020 y 2023, con el 90% concentrado en las principales ciudades del país. La señal es clara: el e-commerce no solo mueve productos, mueve mercados inmobiliarios.

¿Qué tipo de espacio demanda el e-commerce?

No toda nave industrial sirve para e-commerce. Las operaciones de comercio electrónico tienen requerimientos muy específicos que han redefinido lo que se construye y dónde se construye.

Espacios in-fill y last mile

Los consumidores digitales exigen entregas rápidas, idealmente el mismo día o al siguiente. Esto obliga a las empresas a acercar sus inventarios al consumidor final, dentro de las zonas urbanas. Los espacios in-fill, ubicados en tejido urbano consolidado, y los centros last mile son la respuesta arquitectónica a esta exigencia.

En Ciudad de México, hace apenas unos años existían uno o dos proyectos dedicados exclusivamente a last mile. Hoy hay registrados alrededor de 12, posicionando a CDMX como el mercado logístico más desarrollado del país en este segmento.

Características técnicas que importan

Las naves diseñadas para e-commerce y last mile se distinguen por:

Ubicación con acceso inmediato a avenidas principales y alta densidad habitacional cercana
Mayor ratio de andenes de carga y descarga en relación al área total (cross-docking)
Alturas libres que permiten mezzanines para picking y preparación de pedidos
Conectividad vial en múltiples frentes para flujos de entrada y salida simultáneos
Seguridad 24/7 y sistemas de videovigilancia acordes a la operación

La escasez de inventario especializado: un reto y una oportunidad

El mercado de última milla en CDMX enfrenta un problema estructural: la demanda supera con creces la oferta disponible. Al primer semestre de 2024, el inventario especializado apenas llegaba a 598 mil m², una cifra que el mercado ya había rebasado en requerimientos. Como resultado, los precios de renta han alcanzado niveles históricos, con un promedio de 9.95 dólares por m² en los principales corredores de la ciudad.

Esta tensión entre oferta y demanda convierte al desarrollo de espacios industriales urbanos en uno de los activos de mayor resiliencia y potencial de valorización dentro del sector inmobiliario mexicano.

Nearshoring + e-commerce: una combinación que multiplica la demanda

Al auge del comercio electrónico se suma el fenómeno del nearshoring: la relocalización de plantas y operaciones manufactureras hacia México como respuesta a la diversificación de cadenas de suministro globales. El mercado logístico mexicano alcanzó un valor de 31,673 millones de dólares en 2024 y se estima que crecerá a una tasa anual compuesta del 10.2% entre 2025 y 2034.

Ambos fenómenos, e-commerce y nearshoring, apuntan en la misma dirección: más empresas necesitando más espacio industrial, en ubicaciones estratégicas, y con especificaciones cada vez más sofisticadas.

Las zonas con mayor crecimiento en CDMX

Los corredores industriales urbanos con mayor actividad y absorción en la Ciudad de México se concentran en zonas con alta conectividad vial y proximidad a centros de consumo:

Corredor Norte (Vallejo, Gustavo A. Madero): alta densidad urbana y acceso a la red de distribución norte-sur
Corredor Oriente y Nororiente: conexión con la zona industrial del Estado de México
Corredor Suroriente y Centro: proximidad a zonas de alta demanda de entregas de consumo
Corredor Poniente (Santa Fe, Cuajimalpa): acceso a mercados corporativos y residenciales de alto valor

¿Qué significa esto para tu operación?

La combinación correcta de ubicación, diseño y conectividad puede representar la diferencia entre cumplir una promesa de entrega el mismo día o perder un cliente ante un competidor más bien posicionado logísticamente.

En O’Donnell llevamos 30 años desarrollando espacios industriales estratégicos en México, especializados en in-fill y last mile dentro de las principales zonas urbanas del país. ¿Quieres conocer nuestros proyectos disponibles? Visita odonnell.com.mx

Fuentes: AMVO · CBRE México · Datoz Analytics 2.0 · Inmobiliare · El Financiero · Cabiedes (2024-2025) · IMARC Group

Si estás evaluando dónde instalar tu próximo CEDIS o expandir tu operación logística en México, es probable que hayas escuchado el término infill. Pero ¿qué significa exactamente y por qué cada vez más empresas lo priorizan sobre otras opciones?

En este artículo explicamos qué es un parque industrial infill, cuáles son sus ventajas reales para operaciones de distribución, fulfillment y última milla, y cómo saber si este tipo de ubicación es la correcta para tu negocio.

¿Qué es un parque infill?

Un parque industrial infill es un desarrollo logístico ubicado dentro o en los límites inmediatos de una zona urbana consolidada, aprovechando terrenos subutilizados o reconvertidos en medio de la ciudad.

A diferencia de los parques industriales tradicionales, que suelen construirse en la periferia o en corredores suburbanos, los parques infill están integrados al tejido urbano. Esto los convierte en activos estratégicos para empresas que necesitan operar cerca del consumidor final.

En México, este modelo ha ganado relevancia con el auge del e-commerce, la entrega en el mismo día (same-day delivery) y el crecimiento del fulfillment urbano, donde los tiempos y distancias de entrega son factores competitivos críticos.

¿Por qué las empresas están eligiendo ubicaciones infill?

1. Proximidad al consumidor final

La razón más directa: en logística, la distancia al consumidor final impacta directamente el costo y el tiempo de entrega. Un parque infill dentro de la ciudad puede reducir el recorrido de última milla en 30% a 60% comparado con un parque periférico.

Para empresas de e-commerce, retail, farmacéutica o consumo masivo, esto no es un dato menor. Es la diferencia entre ofrecer entrega en 2 horas o en 24 horas.

2. Eficiencia operativa en la última milla

La última milla representa entre el 40% y el 53% del costo logístico total de una cadena de suministro, según datos del sector. Reducir la distancia en esta etapa tiene un impacto directo en la rentabilidad de cada pedido.

Los parques infill permiten operar con rutas más cortas, menor consumo de combustible y flota más eficiente. En ciudades con tráfico complejo como la Zona Metropolitana del Valle de México, la ubicación dentro de la ciudad no solo ahorra tiempo: evita los cuellos de botella que afectan los tiempos de entrega en las horas pico.

3. Menor dependencia de grandes centros de distribución

El modelo logístico está evolucionando. Las empresas están dejando de depender de un único CEDIS grande en las afueras de la ciudad para adoptar redes de distribución más pequeñas y descentralizadas, conocidas como microfulfillment o dark stores.

Un parque infill bien ubicado puede funcionar como nodo de esta red, recibiendo inventario de un centro de distribución regional y despachando directamente a consumidores finales o puntos de entrega urbanos.

4. Acceso a talento calificado

Los parques en zonas urbanas o periurbanas consolidadas tienen acceso a una base más amplia de trabajadores. Esto reduce los costos de reclutamiento y rotación de personal, que representan un reto operativo real para muchas empresas logísticas.

5. Conectividad vial estratégica

Los mejores parques infill no solo están dentro de la ciudad: están conectados con los principales ejes viales que permiten distribuir hacia toda la metrópoli o hacia corredores regionales. La combinación de acceso urbano y conectividad interurbana es el activo más valioso de este tipo de desarrollos.

Infill vs. parque periférico: ¿cuál conviene para tu operación?

No existe una respuesta única. La elección depende de tu modelo de negocio, tu cadena de suministro y el tipo de operación que necesitas instalar.

Factor	Parque infill	Parque periférico
Distancia al consumidor final	Corta	Larga
Costo del suelo	Mayor	Menor
Tiempo de última milla	Menor	Mayor
Acceso a talento urbano	Alto	Medio
Expansión futura de espacio	Limitada	Mayor
Ideal para	Fulfillment, última milla, microfulfillment	Manufactura, almacenamiento de largo plazo, grandes volúmenes

Si tu prioridad es la velocidad de entrega y la cercanía al consumidor, el infill gana. Si tu operación requiere grandes superficies a menor costo o estás orientado a manufactura, un parque periférico puede ser más conveniente.

Muchas empresas optan por una estrategia híbrida: un CEDIS regional en corredor periférico y uno o dos nodos infill para la distribución urbana de última milla.

¿Qué características debe tener un buen parque infill?

No todos los desarrollos que se llaman “infill” ofrecen las mismas ventajas. Al evaluar una opción, considera:

Ubicación real dentro de la mancha urbana. Verifica que el parque esté efectivamente integrado a la ciudad, con acceso directo a vialidades primarias sin depender de carreteras congestionadas.

Altura libre y especificaciones técnicas. La operación de fulfillment moderno requiere naves con altura libre mínima de 9 metros, andenes suficientes para la rotación de unidades y piso de alta resistencia para el movimiento de mercancía.

Certeza jurídica y administración profesional. Un parque con administración profesional garantiza el mantenimiento, la seguridad y el cumplimiento de normas, factores que impactan la continuidad operativa.

Certificaciones de seguridad. La certificación como Parque Protegido por la AMPIP es un indicador confiable de los estándares de seguridad perimetral y control de acceso.

Capacidad eléctrica suficiente. Las operaciones de fulfillment, refrigeración o manufactura ligera requieren disponibilidad eléctrica adecuada desde el primer día.

El infill en México: un mercado en crecimiento

La demanda de espacios industriales infill en México ha crecido de forma sostenida en los últimos años, impulsada por tres factores:

El crecimiento del comercio electrónico en México, que ha mantenido tasas de expansión de doble dígito y ha generado una demanda creciente de infraestructura logística urbana.

La llegada de empresas internacionales bajo el modelo de nearshoring, que buscan instalarse en ubicaciones estratégicas con acceso a mercados urbanos consolidados.

La evolución de los modelos de distribución, donde la velocidad se ha convertido en un diferenciador competitivo tan importante como el precio.

En la Zona Metropolitana del Valle de México, los corredores norte —como Cuautitlán Izcalli y Vallejo, y sur como Tlalpan— concentran la mayor actividad de desarrollo infill, precisamente por su conectividad y acceso a la base de consumidores más grande del país.

Preguntas frecuentes sobre parques infill

¿Un parque infill es más caro que uno periférico? El costo por m² suele ser mayor, pero el costo logístico total puede ser significativamente menor cuando se consideran los ahorros en última milla, tiempo de entrega y rotación de flota.

¿Qué tipo de empresas se benefician más de un parque infill? Empresas de e-commerce, operadores logísticos 3PL, retailers con operación omnicanal, farmacéuticas, consumo masivo y cualquier empresa que necesite entregas rápidas en zonas urbanas densas.

¿Qué es microfulfillment y cómo se relaciona con el infill? El microfulfillment es un modelo operativo que usa nodos pequeños de almacenamiento y despacho dentro de la ciudad para acortar los tiempos de entrega. Los parques infill son la infraestructura natural para este modelo.

¿Cómo evalúo si una ubicación infill es la correcta para mi operación? Los factores clave son: radio de cobertura al consumidor final, conectividad vial, disponibilidad de talento, especificaciones técnicas de la nave y certeza jurídica del desarrollo.

Conclusión

El parque infill no es simplemente una tendencia: es una respuesta estructural a la forma en que se mueven las mercancías en las ciudades modernas. Para empresas que compiten en entrega rápida, fulfillment o distribución urbana, la ubicación dentro de la ciudad ya no es un lujo, es una ventaja competitiva.

Elegir bien el espacio industrial no solo significa encontrar los metros cuadrados correctos. Significa encontrar la ubicación que permite que tu operación sea más eficiente, más rápida y más rentable.

¿Tu operación necesita un espacio logístico estratégicamente ubicado en la Zona Metropolitana? Platícanos qué buscas y te ayudamos a encontrar la solución correcta.

📩 ebecerril@odonnell.com.mx 🌐 odonnell.com.mx

Hablar de logística en México es, inevitablemente, hablar de la Ciudad de México. No solo por su tamaño o por su peso económico, sino porque concentra algo todavía más valioso para cualquier operación: cercanía a la demanda, conexión con infraestructura clave y una presión real por entregar más rápido, con mayor eficiencia y dentro de una ciudad cada vez más exigente. Ese contexto explica por qué la CDMX sigue siendo uno de los mercados logísticos más relevantes del país. En 2024, la economía de la Ciudad de México creció 2.1% en términos reales, y al mismo tiempo el comercio electrónico en México alcanzó 941 mil millones de pesos y 77.2 millones de compradores, reforzando la necesidad de operaciones urbanas cada vez más ágiles.

Un mercado con peso económico real

La Ciudad de México no es solamente la capital del país. Es un centro de consumo, servicios, talento, infraestructura y actividad empresarial que influye directamente en la manera en que las compañías diseñan sus redes de distribución. Estar aquí no significa únicamente “tener presencia” en una gran ciudad; significa operar cerca de uno de los mercados de consumo más densos y estratégicos de México.

Para muchas empresas, especialmente aquellas vinculadas al e-commerce, retail, salud, distribución urbana y servicios de última milla, la ubicación dentro de la ciudad ya no es un factor secundario. Se ha convertido en una variable operativa crítica. Porque cuando la promesa de entrega es más rápida, el margen de error se reduce y el tiempo gana todavía más valor.

La cercanía a la demanda cambia la operación

Durante años, la conversación inmobiliaria industrial se centró en el costo por metro cuadrado. Hoy, en logística urbana, esa conversación cambió. El KPI real ya no es solo cuánto cuesta el espacio, sino cuánto tiempo ahorra en la operación.

Reducir tiempos de traslado, acercarse al consumidor final, mejorar rutas, disminuir costos ocultos de transporte y responder con más rapidez a la demanda son ventajas que impactan directamente el desempeño de una empresa. En ese sentido, operar cerca de la ciudad no es un lujo: es una decisión estratégica.

La CDMX obliga a pensar así. Su dinámica urbana, la congestión vial, la alta concentración poblacional y la velocidad que exigen los nuevos modelos de consumo hacen que la ubicación del inmueble influya directamente en el nivel de servicio.

CTT y el papel de los corredores logísticos metropolitanos

En el mercado industrial metropolitano, el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) sigue siendo un punto clave por su escala y conectividad. CBRE reportó que al 1T 2025 este corredor concentraba 76% del inventario logístico de la zona metropolitana y 65% de la actividad del mercado, confirmando su papel como uno de los núcleos logísticos más importantes del Valle de México.

Sin embargo, conforme la logística urbana se vuelve más sofisticada, también se fortalece la necesidad de espacios que no solo conecten con autopistas o corredores regionales, sino que acerquen la operación al corazón de la demanda. Ahí es donde la conversación evoluciona: del gran hub periférico al punto estratégico dentro de la ciudad.

Un mercado que exige soluciones distintas

La CDMX no puede resolverse con una sola fórmula. No todas las operaciones necesitan lo mismo, y no todos los espacios responden igual ante los retos urbanos. Algunas empresas requieren grandes centros de distribución en corredores consolidados; otras necesitan espacios infill, cercanos al consumidor, que les permitan reducir tiempos y sostener operaciones de última milla, microfulfillment o entregas “same day”.

Eso es justamente lo que vuelve tan importante a este mercado: su complejidad. La ciudad no premia únicamente al que tiene más metros, sino al que tiene mejor estrategia de ubicación.

La demanda sigue mostrando fortaleza

El comportamiento reciente del mercado industrial metropolitano confirma esa relevancia. CBRE reportó que la ZMCDMX cerró 2025 con un inventario industrial Clase A de 12.29 millones de m², absorción bruta récord de 1.6 millones de m² y una vacancia de 2.7%, cifras que reflejan un mercado activo, demandado y todavía bajo presión por espacios bien ubicados.

Esto no solo habla de crecimiento. Habla también de selección. En un entorno así, los inmuebles mejor posicionados , por ubicación, conectividad y capacidad operativa tienen una ventaja clara.

La última milla empieza mucho antes de la entrega

A veces se piensa que la última milla comienza cuando el vehículo sale al reparto. En realidad, empieza mucho antes: desde la decisión de dónde colocar la operación.

Un inmueble bien ubicado puede hacer más eficiente toda la cadena. Puede facilitar entradas y salidas, mejorar tiempos de respuesta, optimizar recorridos y acercar el inventario al punto donde realmente se necesita. En una ciudad como la CDMX, eso no es un detalle: es una ventaja competitiva.

Conclusión

La Ciudad de México sigue siendo uno de los mercados logísticos más importantes de México porque combina tres factores que pocas plazas reúnen con la misma intensidad: peso económico, concentración de demanda y necesidad urgente de eficiencia operativa. No se trata solo de estar en una gran ciudad. Se trata de estar en el lugar correcto para operar mejor.

Hoy, más que nunca, las empresas que entienden la logística urbana saben que la ubicación no solo acompaña la operación: la define.

Imagina que vas a rentar una nave y solo preguntas: “¿cuántos metros tiene?”. Suena lógico… hasta que el primer día de operación te das cuenta de que el problema no eran los metros: era el tipo de nave.

Porque una nave para almacenamiento no se comporta igual que una de cross-dock, una de fulfillment para e-commerce o una de última milla en ciudad. Cambian los flujos, los tiempos, el costo operativo… y, en muchos casos, hasta el éxito de la operación.

Por eso, antes de pensar en el precio por m², vale la pena responder una pregunta más inteligente: ¿qué tipo de nave necesita tu operación? Y luego, la segunda: ¿qué significa que sea Clase A, B o C? Aquí te explicamos sin vueltas, con ejemplos claros:

Por qué “los metros” no son el punto de partida

Los m² te dicen “cuánto cabe”, pero no necesariamente:

Qué tan rápido entra y sale la mercancía
Cuánto tiempo se pierde en maniobras, recorridos internos o filas
Qué tan caro sale operar (personal, equipo, energía, tiempos muertos)
Si la nave aguanta tus picos (temporada alta, hot sale, campañas, devoluciones)

En otras palabras: una nave puede ser “grande” y aún así no ser la correcta si su diseño no calza con tu proceso.

Tipos de naves industriales según uso (y cómo se sienten en operación)

Almacenamiento (warehouse)

Se usa para guardar inventario y tenerlo ordenado.
Prioridad operativa: capacidad cúbica (altura), racks, orden, seguridad y eficiencia de pasillos.
Señales típicas: menos rotación diaria que un DC; el layout manda.

Centro de distribución

Diseñada para recibir, surtir y despachar con eficiencia.
Prioridad operativa: flujo, andenes suficientes, patios, rutas internas, staging.
Señales típicas: más entradas/salidas, más personal operativo y más movimiento en andenes.

Cross-dock

Aquí la mercancía entra y sale rápido, casi sin almacenarse.
Prioridad operativa: velocidad y sincronización de transporte.
Señales típicas: andenes en lados opuestos (o configuración que facilite “cruzar” mercancía), mucha coordinación, poco inventario.

Fulfillment

La nave funciona como “máquina” de picking, packing, devoluciones y alta rotación.
Prioridad operativa: layout por zonas, estaciones de empaque, returns, control, operación intensiva.
Señales típicas: más procesos internos que un DC tradicional; el diseño por flujos es todo.

Última milla

Operación cerca del consumidor final para reducir tiempos de entrega.
Prioridad operativa: ubicación, accesos, rapidez, ventanas de entrega, agilidad vehicular.
Señales típicas: el valor no está en “tener más metros”, sino en llegar antes.

Manufactura-ensamble

Además de almacenar, produce o ensambla.
Prioridad operativa: energía, infraestructura, seguridad industrial, ventilación, áreas técnicas.
Señales típicas: demanda de potencia eléctrica, cumplimiento normativo y condiciones de trabajo.

Flex

Combina bodega + oficinas / showroom / servicio.
Prioridad operativa: versatilidad para cambiar de giro o crecer por etapas.
Señales típicas: útil para empresas que atienden clientes, postventa o servicio técnico.

Cadena de frio (cold storage)

Refrigerado o congelado.
Prioridad operativa: aislamiento, equipos, puertas, control térmico y eficiencia energética.
Señales típicas: costos energéticos relevantes; especificación técnica muy puntual.

Qué significa cada clase (A, B, C) en la práctica

Nota rápida: la “clase” puede variar según mercado y corredor, pero el criterio real siempre es el mismo: especificación + funcionalidad para operar.

Clase A (alto estándar)

Edificios más nuevos o modernizados, con especificaciones pensadas para operación intensiva.
Suelen ofrecer:

Mejor eficiencia operativa (patios más cómodos, mejores accesos, mejor flujo)
Andenes mejor resueltos (cantidad, posiciones, operación más rápida)
Capacidad para picos y escalamiento (e-commerce, 3PL exigente, temporadas altas)

En la práctica: pagas más por m², pero muchas veces te cuesta menos operar.

Clase B (buen estándar, generación anterior)

Naves funcionales y “bien puestas”, pero con alguna limitación frente a A: puede ser altura, patio, cantidad de andenes, acabados o infraestructura (eléctrica, iluminación, etc.).
En la práctica: suele ser el punto medio entre operación sólida y costo controlado.

Clase C (básico/antiguo o adaptado)

Edificios más antiguos o ajustados de especificación. Pueden servir si tu operación es estable o si manda el costo/ubicación, pero normalmente tienen más restricciones:

patios reducidos
menos andenes o maniobras complicadas
alturas menores
accesos difíciles
limitaciones de energía/infraestructura

En la práctica: puede funcionar, pero necesitas aceptar límites y calcular el impacto operativo.

Checklist esencial antes de firmar (los 5 puntos que evitan sorpresas)

Antes de cerrar, valida lo esencial:

Altura libre: define tu capacidad cúbica real y tu layout de racks/proceso.
Patio de maniobras: si aquí te quedas corto, pagas con tiempo, estrés y filas.
Andenes: cantidad, distribución y operación (tu ritmo depende de esto).
Piso: resistencia, planicidad y condición (equipo y seguridad).
Energía: carga disponible, crecimiento, estabilidad (especialmente para operación intensiva o manufactura).

Con esos cinco puntos puedes evitar la mayoría de sorpresas operativas. Y si algo no cuadra, no significa que sea “mala nave”: significa que quizá no es la nave correcta para tu operación.

Cierre y CTA

Si quieres ir a la segura, en O’Donnell somos especialistas en espacios industriales. Escríbenos y con gusto te damos una asesoría para identificar la nave que mejor se ajusta a tu operación y a tus tiempos.

Hablar de Vallejo ya no es hablar de una “zona industrial” en el sentido tradicional. Hoy, Vallejo se entiende mejor como zona de cobertura: un punto estratégico dentro de la ciudad desde donde es posible sostener operaciones que viven de algo muy simple (y muy exigente): cumplir promesas en tiempo.

En un entorno donde el e-commerce, la reposición retail y la paquetería compiten por velocidad y confiabilidad, la ubicación deja de ser un atributo comercial y se convierte en una ventaja operativa medible. Y en ese juego, el concepto clave es infill.

¿Qué significa “infill” en logística urbana?

“Infill” es operar dentro del mapa real de demanda, no únicamente donde el suelo es más barato. Es estar cerca del consumidor final para reducir distancia, variabilidad y fricción operativa.

En una ciudad como CDMX, donde el tráfico cambia por hora, obra, eventos, restricciones y horarios, la cercanía no solo reduce minutos: reduce incertidumbre. Y la incertidumbre es el enemigo número uno de la última milla.

Cuando una operación está bien posicionada en una zona infill como Vallejo, se vuelve más fácil:

sostener ventanas de entrega,
planear rutas con mayor precisión,
mejorar productividad de flota y repartidores,
reducir reintentos y devoluciones.

El KPI real no es la renta por m²: es el tiempo

A menudo se compara Vallejo vs periferia con un enfoque de costo de renta. Pero en last mile, el indicador que realmente define el desempeño no es “$ por metro”, sino tiempo por entrega y consistencia de servicio.

Tres métricas operativas suelen reflejarlo mejor:

1) Tiempo puerta a puerta
Lo que tarda un paquete desde que sale del inmueble hasta que llega a la zona de entrega.

2) Tiempo de salida
Desde que una unidad entra a muelle, se carga, y logra incorporarse a vialidades sin perderse en filas o maniobras complicadas.

3) Tiempo de ciclo
Recibo → clasificación → despacho.
En operaciones de alta rotación, esta es la métrica que más rápido “cobra” los errores de layout, muelles o staging.

Un inmueble en zona urbana puede no ser “más rápido” en todas las horas del día, pero sí tiende a ser más predecible. Y esa predictibilidad permite diseñar olas de salida, turnos y capacidades con menos margen de error.

La ciudad penaliza la improvisación

Operar en infill trae beneficios… pero también exige disciplina. En una zona urbana, lo que se improvisa se paga con:

filas en la calle,
conflictos con vecinos/autoridad,
retrasos de entrada y salida,
saturación de patios,
mayor riesgo operativo y de seguridad.

Por eso, Vallejo no es para un modelo “de almacenar” como objetivo principal. Vallejo es para mover.

Cuando el inmueble está bien pensado para operación urbana, la logística se mantiene dentro de los límites del predio, y eso hace la diferencia.

¿Qué hace que un edificio “funcione” en Vallejo?

Para que la ubicación realmente se convierta en ventaja, el inmueble debe facilitar velocidad y convivencia de flujos. En la práctica, lo que más impacta es:

1) Accesos y restricciones reales (no teóricas)
No basta con “estar cerca”. Hay que considerar:

vueltas y radios de giro,
horarios de restricción,
puntos de conflicto (retornos, cruces),
impacto urbano en picos de operación.

2) Patios y maniobras suficientes para no “hacer fila”
En operación last mile, la fila mata la promesa. Si la unidad tarda en entrar o en acomodarse, todo el día se atrasa. La capacidad de maniobra y el orden en patios es un KPI silencioso.

3) Capacidad de muelles alineada al mix real de vehículos
En la última milla no todo es tráiler. La mezcla suele incluir:

tráiler y torton (abasto),
van y unidades ligeras (distribución),
última milla (rutas cortas).

El edificio debe soportar esa convivencia sin fricción.

4) Staging y layout orientado a rotación
Una operación urbana necesita áreas claras para:

recepción,
clasificación,
staging de salida,
devoluciones (que son parte del negocio, no “excepción”).

Cuando staging se queda corto, el almacén se vuelve un cuello de botella aunque la ubicación sea perfecta.

5) Seguridad operativa adaptada a alta rotación
Más movimiento = más riesgo si no hay control:

accesos por oleadas,
rutas separadas peatón/vehículo,
control de proveedores y 3PL,
CCTV, iluminación, procedimientos.

En infill, seguridad no es “extra”: es continuidad operativa.

Conectividad “real”, no solo buena dirección

Vallejo destaca porque no se trata de una ubicación “bonita”: se trata de conectividad útil para el día a día:

vías primarias para distribuir,
rutas alternativas ante cierres/obra,
accesibilidad para diferentes unidades,
cercanía a mano de obra.

En operación urbana, cada minuto cuenta… y cada vuelta imposible también.

¿Quién gana con una estrategia infill en Vallejo?

Vallejo suele ser una excelente decisión para operaciones como:

e-commerce con promesa same-day / next-day,
paquetería y 3PL con muchas rutas cortas,
retail con reposición rápida (tienda y dark store),
cross-dock / sortation (alta rotación y volumen),
operación de devoluciones eficiente (reverse logistics).

Si tu modelo depende de velocidad + confiabilidad, el infill deja de ser una “opción premium” y se vuelve estrategia.

Conclusión: Vallejo no se vende en metros, se vende en minutos

En la logística urbana, el activo más valioso no siempre es el m². Es el tiempo: tiempo de salida, tiempo de ruta, tiempo de ciclo, tiempo para cumplir la promesa.

Vallejo funciona porque convierte cercanía en control.
Y cuando un inmueble está bien preparado para operar sin fricción, esa cercanía se traduce en productividad, consistencia y mejor servicio.

Si tu operación requiere cobertura real en CDMX Norte, la conversación no empieza en la renta por metro: empieza en tus tiempos objetivo, tu mix de vehículos y tu ritmo de rotación.

Solicita un recorrido en nuestros parques: ebecerril@odonnell.com.mx, Cel 56 4160 1673

En la Ciudad de México el reto ya no es solo encontrar metros: es encontrar ubicación. El tráfico, restricciones de horarios, saturación de vialidades y la presión por entregar más rápido hacen que una operación “lejos pero barata” empiece a pagar el costo real en kilómetros, tiempo y complejidad.

Cuando la última milla se vuelve el principal gasto y el principal riesgo, la pregunta cambia: ¿cómo creces sin salirte de la ciudad? Ahí es donde las bodegas verticales se vuelven una alternativa lógica para last-mile, e-commerce y microfulfillment.

1) ¿Qué es una bodega vertical?

Definición simple: edificio logístico en varios niveles diseñado para almacenamiento/fulfillment con flujos controlados.

2) ¿Por qué están creciendo?

In-fill: ya no hay suelo disponible en zonas urbanas.
Última milla: la distancia manda más que el “m² barato”.
E-commerce: más SKUs, más velocidad, más returns.

3) Ventajas operativas (las reales)

Ubicación: menos km = menos costo y más rapidez.
Más capacidad donde importa (m² útiles en zona urbana).
Escalabilidad por etapas (puedes crecer por nivel).
Mejor control de operación (zonas por nivel: inbound / storage / picking / packing / returns).

4) Retos y cómo resolverlos (sin vender humo)

Flujo vertical: elevadores de pallets / montacargas / transportadores.
Cuellos de botella: horarios pico, staging insuficiente, picos de última milla.
Seguridad y operación: reglas claras, circulación, señalización, control de accesos.
Energía y tecnología: requerimientos para automatización ligera (sorters, conveyors, WMS).

5) ¿Qué tipo de operación se beneficia más?

E-commerce / retail omnicanal
Paquetería y última milla
Dark store / microfulfillment
Repuestos / pharma / high-mix (mucho SKU y rotación)

6) Checklist rápido (para el lead magnet)

¿Tienes picos fuertes de despacho?
¿Necesitas estar a X minutos del cliente?
¿Tu operación es más de picking que de racks ultra altos?
¿Requieres áreas claras para returns y reacondicionado?
¿Cuántos gates y cuánto staging necesitas?

7) Bodega vertical vs. tradicional (mini tabla mental)

Tradicional: m² más barato, más patio, más distancia
Vertical: más cerca, más productividad por m², requiere buena ingeniería de flujo

Si tu objetivo es reducir distancia y mejorar velocidad, una bodega vertical puede ser tu siguiente salto. Te ayudamos a validar capacidad, flujo y layout.

Solicita un recorrido en nuestro bodega vertical: ebecerril@odonnell.com.mx, Cel 56 4160 1673

Por: Sofía Díaz

Cada diciembre parece magia: millones de hogares, un solo día y una promesa de entrega que nunca falla. Pero detrás del mito, la historia de Santa Claus es, en realidad, la narrativa logística perfecta: planeación anticipada, picos estacionales, distribución geográfica y entrega final en la “última milla”.

Si pensamos su operación desde México, ¿cómo tendría que estructurarla para cumplir en una sola noche?

Peak season: la Navidad es la temporada alta definitiva

Santa no opera todo el año, sino que concentra el cien por ciento del volumen en una noche. Eso lo convierte, por definición, en una cadena logística estacional que requiere inventario adelantado, capacidad extra, ventanas de entrega precisas y una estructura capaz de manejar un pico de demanda que no admite errores ni retrasos.

Lo que para muchos operadores logísticos es un cierre de temporada, para Santa es la temporada completa.

Dónde estarían sus centros de distribución

Si Santa quisiera cubrir el territorio mexicano, necesitaría nodos estratégicos de alcance nacional y microhubs urbanos para cerrar la entrega final. Probablemente su red se vería así:

Centro (Valle de México): distribución nacional y cruce de rutas hacia todo el país.

Occidente (Guadalajara): abastecimiento de una de las zonas metropolitanas más grandes y de alta densidad de consumo.

Norte (Monterrey): conexión industrial y acceso a corredores carreteros que enlazan manufactura, exportación y ciudades fronterizas.

Centro–Bajío (Querétaro / Guanajuato): nodo logístico en expansión, con manufactura, infraestructura carretera y ubicación estratégica para redistribuir hacia norte, occidente y centro.

Hubs urbanos en las principales ciudades para atender la última milla con rapidez y precisión.

Con esa estructura, Santa podría reducir tiempos, dividir volúmenes y cubrir zonas densas sin saturar un solo punto.

Submercados clave en la Zona Metropolitana del Valle de México

Si nos enfocamos en la ZMVM, Santa necesitaría apoyarse en submercados industriales con acceso estratégico, conectividad carretera y cercanía a zonas densas. Los principales serían:

Vallejo–Azcapotzalco: cercanía urbana y acceso directo a la última milla en Ciudad de México, ideal para microcentros de distribución.

Naucalpan y Tlalnepantla: infraestructura industrial consolidada y acceso inmediato hacia el poniente y el norte metropolitano, permitiendo abastecer zonas densas sin entrar por completo a la ciudad.

CTT (Cuautitlán–Tultitlán–Tepotzotlán): corredor logístico por excelencia, con capacidad para inventario de alto volumen y distribución nacional.

Estos submercados le permitirían segmentar la operación: almacenamiento de gran escala, distribución urbana y entrega final, según la densidad de demanda.

Última milla navideña

La entrega final es el mayor desafío de cualquier operación logística, y en Navidad aún más. No se trata solamente de mover mercancía entre ciudades, sino de entrar a la estructura urbana: tráfico, horarios restringidos, distancias cortas pero lentas y una fuerte concentración de demanda en zonas muy específicas.

Por eso, una red urbana bien ubicada es esencial. En la Ciudad de México, Santa requeriría naves dentro de la ciudad: espacios que permitan recibir, clasificar y despachar mercancía en ventanas de tiempo muy reducidas.

Proyectos como OD Vallejo, OD Tlalpan o OD888 representan el tipo de ubicaciones que necesitaría: activos urbanos, con accesos eficientes, pensados para procesos ágiles y diseñados para abastecer zonas densas sin perder velocidad.

La última milla navideña no depende tanto de distancia, sino de proximidad y capacidad de respuesta. Sin activos urbanos estratégicos, ninguna operación podría cumplir el nivel de servicio que exige la noche del 24 de diciembre.

Infraestructura especial

Atender un pico concentrado como la noche del 24 de diciembre exige infraestructura preparada para manejar altos volúmenes en periodos muy cortos. Esto implica espacios con capacidad para incrementar la rotación, ampliar flujos operativos y adaptar procesos de clasificación y envío según la demanda.

La operación también requiere condiciones específicas: áreas con control de temperatura para productos sensibles, zonas destinadas a manipulación intensiva, vialidades amplias para entradas y salidas continuas y sistemas de seguridad que soporten un movimiento extraordinario de mercancía.

Para lograrlo, Santa tendría que planear con meses de anticipación y almacenar en ubicaciones con espacio suficiente, accesibilidad eficiente y características que permitan absorber un pico temporal sin comprometer la continuidad operativa.

La operación del 24 de diciembre

La planificación anticipada sería clave:

acopio meses antes,

distribución regional semanas antes,

abastecimiento urbano días antes,

entrega final sólo la noche del 24 de diciembre.

Sin esa preparación previa, ninguna red podría completar la cobertura en una sola ventana de tiempo.

¿Magia? No exactamente

Santa Claus es, en sentido práctico, la metáfora de una cadena logística excepcional: demanda anticipada, inventario colocado por adelantado, centros estratégicos, última milla eficiente y promesa garantizada.

Le llamamos magia, pero en la vida real es planeación, infraestructura y ejecución.

Conclusión

Si Santa Claus operara en México, necesitaría una red logística muy parecida a la de cualquier organización que busca cumplir picos estacionales y entregas urbanas: planificación, hubs regionales, última milla cercana al consumidor y capacidad suficiente para un día que no admite retrasos.

Al final, el éxito de la Navidad no está en volar, sino en llegar a tiempo.

En logística, cada minuto cuenta. Pero más allá de la tecnología o del número de andenes, existe un factor que define la verdadera eficiencia de una operación: la capacidad del espacio para permitir que todo fluya sin fricciones.
Un parque industrial bien diseñado no solo aloja mercancía… facilita el movimiento.

En O’Donnell, este principio guía cada uno de nuestros desarrollos. No se trata de metros cuadrados, sino de cómo esos metros permiten maniobrar, cargar, descargar, girar, estacionar y entrar y salir con precisión. Esa es la diferencia entre un espacio que solo “funciona” y uno que realmente optimiza operaciones.

1. Maniobras amplias: mover un tráiler sin estrés

Una operación eficiente empieza en el patio.
Cuando un camión puede girar, alinear y entrar al andén sin maniobras innecesarias, se reduce el tiempo de ciclo, se evitan accidentes y se mantiene el ritmo de entrega.

En parques como OD Vallejo y OD Tlalpan, los patios amplios y la geometría pensada para tráileres de cualquier tamaño permiten una circulación continua, incluso en horas pico.
Es espacio que no solo se ve… se siente.

2. Andenes que no solo reciben: impulsan el flujo

Un andén bien diseñado acelera la operación más de lo que se piensa.

Niveles correctos
Separaciones adecuadas
Knock-outs para expansión
Rampas drive-in para vehículos menores
Iluminación y ventilación optimizadas

Este tipo de infraestructura permite que los equipos de carga trabajen con seguridad y que las empresas puedan mover más volumen en menos tiempo.

3. Accesos eficientes para entradas y salidas continuas

No hay operación fluida sin accesos inteligentes.
En las zonas urbanas, como el corredor Vallejo o el sur de CDMX, el diseño de entradas y salidas es clave para evitar filas, retrasos y cuellos de botella.

Por eso los desarrollos de O’Donnell incorporan:

Calles internas amplias
Control de seguridad ágil

Es logística urbana que funciona a la primera.

4. Espacios que se adaptan al ritmo de cada empresa

No existe una sola manera de operar.
Por eso, un parque industrial moderno debe acompañar la operación, no limitarla.

Los edificios de O’Donnell están pensados para configurarse según la necesidad de cada cliente:

Fulfillment urbano
Microfulfillment
3PL y cross-docking
Distribución regional
Espacios flexibles para operaciones que cambian rápido.

5. Al final, se trata de eficiencia en movimiento

Cuando todo fluye, la operación es más rápida, más segura y más rentable.
Ese es el valor de un parque diseñado para moverse: cada decisión arquitectónica y cada metro cuadrado está pensado para reducir fricción y aumentar productividad.

En un mercado donde la velocidad importa, el diseño hace la diferencia.

Conoce cómo un parque industrial diseñado para moverse puede transformar tu operación.
Conoce nuestros desarrollos en CDMX y área metropolitana.

La historia del microfulfillment: de la bodega tradicional al corazón de la ciudad

Martes 4 de noviembre

Durante décadas, la cadena logística se construyó con un principio claro: operar lejos de la ciudad, en grandes centros de distribución en las periferias. Espacio abundante, costos más bajos y rutas amplias hacían sentido para un modelo diseñado para mover mercancías a tiendas físicas.

Pero el mundo cambió.

Del “just-in-case” al “just-in-time” urbano

Con el auge del e-commerce y después, con la aceleración que trajo la pandemia las reglas se reescribieron. Ya no se trataba sólo de entregar rápido… sino de entregar casi en tiempo real.

El consumidor empezó a esperar:

compras en minutos,
disponibilidad inmediata,
devoluciones fáciles,
entregas sostenibles.

Así nació la presión por tener inventario más cerca del cliente, no a kilómetros de distancia.

Y con eso, la palabra clave: proximidad.

El nacimiento del microfulfillment

A partir de 2016-2017 las primeras startups y retailers globales experimentaron con un concepto innovador: pequeños centros de fulfillment dentro o muy cerca de las ciudades, altamente automatizados, que combinan eficiencia con rapidez y ubicaciones estratégicas.

La tendencia explotó cuando:

Amazon lanzó sus primeros centros urbanos avanzados,
Los dark stores y last-mile hubs se volvieron parte del paisaje urbano.

La lógica era simple: “Si el cliente está en la ciudad, la operación también.”

El modelo MFC hoy

Los microfulfillment centers se convirtieron en infraestructura crítica para:

e-commerce,
quick commerce,
grocery,
3PLs,
salud y farmacias,
marcas direct-to-consumer.

Un MFC típico ofrece:

automatización compacta (shuttles, miniloads, AMRs, sorters),
software predictivo,
picking híbrido (humano + robot),
integración con entregas de última milla.

Y sobre todo: velocidad + eficiencia en espacios urbanos premium.

Por qué México está viviendo su momento

Luego llegó el nearshoring, y con él, una nueva etapa para la logística en México.

Hoy México no solo es plataforma de manufactura global, también es:

centro logístico regional,
base de operaciones e-commerce para Latam,
mercado urbano masivo.

La Ciudad de México, con más de 22 millones de habitantes en la zona metropolitana, es el laboratorio perfecto: demanda altísima, tiempos de entrega cada vez más exigentes y necesidad de infraestructura moderna dentro de la ciudad.

Microfulfillment en la CDMX: espacios estratégicos

Los grandes jugadores ya lo entendieron: la logística urbana es ventaja competitiva.

Parques como:

OD 888— parque logístico norte, industria, conectividad y rehabilitación urbana.
OD Tlalpan — sur de la ciudad, metro, comercios, con espacio flexible para tecnología y operaciones urbanas.
OD Vallejo — hub logístico dentro de la ciudad, infraestructura moderna, cercanía laboral y acceso a los principales corredores industriales.

representan la evolución natural del mercado: espacios diseñados para operaciones eficientes, seguras y modernas en zonas centrales.

No todas las naves pueden operar microfulfillment. Se requiere:

infraestructura robusta,
accesos,
servicios,
seguridad,
operación clara y profesional,
visión institucional.

Eso explica por qué las marcas líderes buscan espacios preparados para la innovación logística.

Lo que viene

El futuro del fulfillment está aquí y tiene tres claves:

Cercanía al cliente
Tecnología integrada
Espacios urbanos inteligentes e institucionales

Microfulfillment no es una tendencia:
es la nueva infraestructura de las ciudades modernas.

Y apenas estamos empezando.

En la ciudad, cada minuto cuenta.
La logística del futuro nace donde vive el consumidor

Martes 21 de octubre

Escrito por Sofía Díaz Miranda, Asociada en O´Donnell

La sustentabilidad no siempre se mide en paneles solares o techos verdes. A veces está en decisiones silenciosas: en la forma en que se diseña, se construye o se elige la ubicación de un proyecto.

En O’Donnell creemos que la sustentabilidad empieza desde la planeación. Que construir mejor significa pensar en eficiencia, en ubicación, en materiales y en cómo un edificio puede consumir menos energía, usar menos agua y tener una vida útil más larga.

Por eso, proyectos como OD888, OD La Laguna y OD Tlalpan cuentan con la certificación EDGE, una herramienta del Grupo del Banco Mundial (IFC) que evalúa el ahorro energético, el consumo de agua y la eficiencia en materiales. Algunas de estas naves alcanzaron el nivel EDGE Advanced, con reducciones de hasta 45% en energía, 52% en agua y 99% en energía incorporada en materiales.

Más allá del reconocimiento, estas certificaciones reflejan una forma integral de hacer las cosas: desarrollar parques industriales eficientes, bien ubicados y diseñados para durar. La sustentabilidad también está en las decisiones que mejoran la operación, optimizan recursos y generan valor para las empresas, las personas y la ciudad.

En el caso de OD Tlalpan, se recuperó un antiguo campus farmacéutico para convertirlo en un parque industrial moderno. Su ubicación, junto al Metro General Anaya, el Metrobús y otras rutas de transporte público, promueve la movilidad sustentable y reduce la dependencia del automóvil. Además, el proyecto incorpora un área comercial y espacios con arte que integran al entorno y a la comunidad, haciendo del parque un espacio más funcional y humano.

En O’Donnell, cada proyecto es una oportunidad para mejorar el entorno y elevar el estándar del desarrollo industrial en México. Porque al final, la verdadera sustentabilidad se construye.