El comercio electrónico está redibujando el mapa logístico del país. Entender cómo y dónde, impacta en la demanda de naves industriales es hoy una ventaja competitiva para cualquier empresa

Un mercado que no para de crecer

El comercio electrónico en México vivió una transformación sin precedentes desde 2020. En ese año, impulsado por la pandemia, el sector creció un 81%, pasando de 316 mil millones de pesos a alcanzar los 941 mil millones de pesos en 2025. En apenas cinco años, el volumen prácticamente se triplicó.

Este crecimiento no ocurre en el vacío. Cada compra en línea implica una cadena de procesos físicos: almacenamiento, preparación, empaque y entrega. Y todos esos procesos requieren espacio industrial. La pregunta es: ¿cuánto espacio, de qué tipo y dónde?

El motor detrás de la demanda industrial en CDMX

El dato es contundente: el sector logístico y de e-commerce representó el 53% de la actividad total en la comercialización de naves industriales en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México en 2024, superando incluso a la manufactura tradicional en este corredor.

Empresas como Mercado Libre, Amazon, Walmart, Coppel, Liverpool y AliExpress han arrendado más de 1.1 millones de metros cuadrados de superficie industrial entre 2020 y 2023, con el 90% concentrado en las principales ciudades del país. La señal es clara: el e-commerce no solo mueve productos, mueve mercados inmobiliarios.

¿Qué tipo de espacio demanda el e-commerce?

No toda nave industrial sirve para e-commerce. Las operaciones de comercio electrónico tienen requerimientos muy específicos que han redefinido lo que se construye y dónde se construye.

Espacios in-fill y last mile

Los consumidores digitales exigen entregas rápidas, idealmente el mismo día o al siguiente. Esto obliga a las empresas a acercar sus inventarios al consumidor final, dentro de las zonas urbanas. Los espacios in-fill, ubicados en tejido urbano consolidado, y los centros last mile son la respuesta arquitectónica a esta exigencia.

En Ciudad de México, hace apenas unos años existían uno o dos proyectos dedicados exclusivamente a last mile. Hoy hay registrados alrededor de 12, posicionando a CDMX como el mercado logístico más desarrollado del país en este segmento.

Características técnicas que importan

Las naves diseñadas para e-commerce y last mile se distinguen por:

• Ubicación con acceso inmediato a avenidas principales y alta densidad habitacional cercana
• Mayor ratio de andenes de carga y descarga en relación al área total (cross-docking)
• Alturas libres que permiten mezzanines para picking y preparación de pedidos
• Conectividad vial en múltiples frentes para flujos de entrada y salida simultáneos
• Seguridad 24/7 y sistemas de videovigilancia acordes a la operación

La escasez de inventario especializado: un reto y una oportunidad

El mercado de última milla en CDMX enfrenta un problema estructural: la demanda supera con creces la oferta disponible. Al primer semestre de 2024, el inventario especializado apenas llegaba a 598 mil m², una cifra que el mercado ya había rebasado en requerimientos. Como resultado, los precios de renta han alcanzado niveles históricos, con un promedio de 9.95 dólares por m² en los principales corredores de la ciudad.

Esta tensión entre oferta y demanda convierte al desarrollo de espacios industriales urbanos en uno de los activos de mayor resiliencia y potencial de valorización dentro del sector inmobiliario mexicano.

Nearshoring + e-commerce: una combinación que multiplica la demanda

Al auge del comercio electrónico se suma el fenómeno del nearshoring: la relocalización de plantas y operaciones manufactureras hacia México como respuesta a la diversificación de cadenas de suministro globales. El mercado logístico mexicano alcanzó un valor de 31,673 millones de dólares en 2024 y se estima que crecerá a una tasa anual compuesta del 10.2% entre 2025 y 2034.

Ambos fenómenos, e-commerce y nearshoring, apuntan en la misma dirección: más empresas necesitando más espacio industrial, en ubicaciones estratégicas, y con especificaciones cada vez más sofisticadas.

Las zonas con mayor crecimiento en CDMX

Los corredores industriales urbanos con mayor actividad y absorción en la Ciudad de México se concentran en zonas con alta conectividad vial y proximidad a centros de consumo:

• Corredor Norte (Vallejo, Gustavo A. Madero): alta densidad urbana y acceso a la red de distribución norte-sur
• Corredor Oriente y Nororiente: conexión con la zona industrial del Estado de México
• Corredor Suroriente y Centro: proximidad a zonas de alta demanda de entregas de consumo
• Corredor Poniente (Santa Fe, Cuajimalpa): acceso a mercados corporativos y residenciales de alto valor

¿Qué significa esto para tu operación?

La combinación correcta de ubicación, diseño y conectividad puede representar la diferencia entre cumplir una promesa de entrega el mismo día o perder un cliente ante un competidor más bien posicionado logísticamente.

En O’Donnell llevamos 30 años desarrollando espacios industriales estratégicos en México, especializados en in-fill y last mile dentro de las principales zonas urbanas del país. ¿Quieres conocer nuestros proyectos disponibles? Visita odonnell.com.mx

Fuentes: AMVO · CBRE México · Datoz Analytics 2.0 · Inmobiliare · El Financiero · Cabiedes (2024-2025) · IMARC Group